Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste de onze équipements qu’un logement doit contenir pour être qualifié de meublé. Literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires : chaque élément compte. Si un seul manque au moment de la signature du bail, le logement peut être requalifié en location nue par un juge, avec des conséquences directes sur le régime fiscal LMNP du propriétaire et sur la durée du bail applicable au locataire.
Décret n° 2025-847 : la nouvelle exigence énergétique sur les équipements meublés
Depuis le décret n° 2025-847 du 15 octobre 2025, les nouvelles locations meublées doivent intégrer des équipements électroménagers de classe A minimum. Cette modification du décret n° 2015-981 concerne les baux signés après son entrée en vigueur.
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Le réfrigérateur, les plaques de cuisson et le four ou micro-ondes sont les premiers postes visés. Un propriétaire qui signe un bail meublé avec un réfrigérateur classé F ne respecte plus la réglementation, même si l’appareil fonctionne correctement.
Cette obligation n’est pas encore systématiquement intégrée dans les listes d’équipements que l’on trouve en ligne. Vérifier la classe énergétique de chaque appareil avant de rédiger l’inventaire du mobilier protège le bailleur contre une contestation ultérieure.
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Équipements obligatoires en location meublée : ce que le propriétaire doit fournir
La loi ALUR définit un logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Le décret de 2015 traduit cette définition en une liste précise.
- Literie complète (matelas, couette ou couverture, oreiller) permettant au locataire de dormir dès son emménagement.
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (volets, stores ou rideaux opaques).
- Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation ou congélateur séparé.
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en quantité adaptée au nombre d’occupants prévu par le bail.
- Table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Chaque élément de cette liste doit figurer dans l’inventaire annexé au bail. Cet inventaire, signé par les deux parties, constitue la seule preuve opposable de la présence du mobilier au moment de l’entrée dans les lieux.
Inventaire et état des lieux : deux documents distincts
L’état des lieux décrit l’état général du logement (murs, sols, installations). L’inventaire du mobilier détaille chaque meuble et équipement avec son état. Les deux documents sont complémentaires mais ne se substituent pas l’un à l’autre.
Un bail meublé signé sans inventaire du mobilier expose le propriétaire : en cas de litige, le locataire peut contester la présence de certains équipements et demander la requalification du bail.
Locataire qui refuse un équipement obligatoire : comment rédiger un avenant au bail meublé
Un locataire allergique aux acariens peut refuser la literie fournie. Un autre peut préférer ses propres ustensiles de cuisine pour des raisons médicales ou simplement pratiques. Ces situations sont fréquentes, et elles posent un problème juridique précis : retirer un équipement de la liste obligatoire menace le statut meublé du logement.
Le mécanisme de l’avenant
La solution consiste à rédiger un avenant au bail qui formalise le refus du locataire. Ce document doit mentionner explicitement trois éléments :
- L’équipement concerné (par exemple, la couette et les oreillers fournis par le bailleur).
- Le motif du refus formulé par le locataire (allergie documentée, préférence personnelle justifiée).
- L’engagement du propriétaire à stocker ou conserver l’équipement et à le remettre à disposition à tout moment pendant la durée du bail.
Ce dernier point est le plus déterminant. L’équipement doit rester disponible, même s’il n’est pas physiquement dans le logement. Le bailleur conserve ainsi la capacité de démontrer que le logement remplit les critères du décret de 2015.
Ne pas confondre retrait et absence
Un équipement retiré à la demande du locataire, documenté par avenant, n’a pas le même statut juridique qu’un équipement jamais fourni. Dans le premier cas, le propriétaire peut prouver sa conformité initiale grâce à l’inventaire signé et à l’avenant. Dans le second cas, le logement ne remplit pas les conditions légales de la location meublée.
Cette distinction est opérationnelle en cas de contrôle fiscal. L’administration vérifie que le logement répond à la définition du meublé pour valider le régime LMNP. Un avenant bien rédigé, associé à l’inventaire d’entrée, constitue un dossier solide.
Requalification en location nue : les risques fiscaux pour le propriétaire bailleur
Le rapport annuel 2025 de l’UNPI signale une augmentation notable des contentieux locatifs pour non-conformité des équipements meublés, avec une application plus stricte par les commissions départementales de conciliation. Paris et Lyon concentrent une part significative de ces litiges, selon le Baromètre des relations locatives de la FNAIM publié en janvier 2026.
La requalification en location nue modifie plusieurs paramètres en même temps. Le bail passe d’une durée d’un an (ou neuf mois pour un étudiant) à trois ans minimum. Le régime fiscal bascule des bénéfices industriels et commerciaux vers les revenus fonciers, ce qui supprime la possibilité d’amortir le mobilier et le bien.
Pour un propriétaire en LMNP au régime réel, la perte de l’amortissement représente un surcoût fiscal considérable. Les charges déductibles se réduisent, et l’imposition sur les loyers augmente mécaniquement.
Comment sécuriser le statut meublé dans la durée
Remplacer un équipement défaillant avant qu’il ne manque, mettre à jour l’inventaire à chaque renouvellement de bail, conserver les factures d’achat du mobilier : ces réflexes administratifs protègent le bailleur sur le long terme. L’inventaire n’est pas un document figé. Il évolue avec le logement.
Le propriétaire qui anticipe les situations de refus ou de dégradation d’équipements garde le contrôle de son statut fiscal. Un avenant rédigé au bon moment coûte moins cher qu’une requalification subie lors d’un contrôle.
