Depuis 2018, la répartition des responsabilités dans la gestion d’un dégât des eaux en copropriété ne relève plus uniquement du bon vouloir des parties concernées. La convention IRSI impose des procédures strictes, mais sa mise en œuvre laisse subsister des zones d’ombre, notamment sur la désignation de l’intervenant chargé de la recherche de fuite.
Certains syndics mandatent d’office une entreprise, tandis que des assureurs imposent parfois leur propre prestataire, ce qui peut engendrer des incompréhensions et des coûts supplémentaires pour les copropriétaires. Les règles financières et juridiques encadrant cette opération varient selon le montant des dommages et la localisation de la fuite.
Comprendre la convention IRSI et son impact sur la gestion des dégâts des eaux en copropriété
La convention IRSI encadre la gestion des dégâts des eaux en copropriété depuis 2018. Son ambition : accélérer le traitement des sinistres qui concernent plusieurs parties, réduire les délais d’intervention et donner à chaque assureur un rôle bien défini. Face à la multiplication des dégâts des eaux en copropriété, le texte distribue les responsabilités et les frais selon l’endroit du sinistre et le montant des réparations.
Dès qu’un dégât apparaît, un assureur gestionnaire prend la direction des opérations. Il centralise les informations, sollicite les experts compétents et, très souvent, supervise la recherche de fuite. Ce dispositif vise l’efficacité : plus la fuite est identifiée vite, plus la remise en état peut s’enclencher rapidement. Mais la convention IRSI ne balaie pas toutes les spécificités des contrats d’assurance habitation ou d’assurance immeuble détenus par les copropriétaires ou le syndicat.
Chaque sinistre réunit une pluralité d’acteurs : l’assureur du local touché, celui de l’immeuble, le syndic, les propriétaires occupant ou bailleurs. Chacun intervient dans le cadre de garanties et de limites qui lui sont propres. La gestion d’un sinistre sous convention IRSI suit un parcours précis, du constat amiable dégât des eaux jusqu’à la désignation du professionnel chargé de la recherche, puis à la réparation.
La convention IRSI se veut le fil conducteur d’une coordination efficace, mais tout n’est pas figé. Savoir qui doit organiser la recherche de fuite (syndic, assureur gestionnaire ou assureur du local) reste parfois sujet à discussion, les pratiques variant d’une copropriété à l’autre.
Recherche de fuite : un enjeu clé pour la copropriété face à un sinistre
Dès les premiers signes d’humidité dans une copropriété, c’est la recherche de fuite qui lance les opérations. Repérer précisément la source du problème évite l’aggravation des dégâts et rassure l’ensemble des parties impliquées. Dans ce contexte souvent tendu, intervenir rapidement fait la différence. Une recherche de fuite menée sans attendre peut préserver la structure de l’immeuble et limiter les dépenses pour les assureurs.
La convention IRSI a modifié les réflexes des professionnels de l’immobilier. Lorsque la provenance de l’eau n’est pas identifiée d’emblée, la recherche, qu’elle soit destructive ou non, s’impose comme la première étape. Plusieurs méthodes existent : inspection par caméra, mesure d’humidité, sondages ciblés. Le syndic, qui coordonne la vie de l’immeuble, doit solliciter l’assureur gestionnaire pour missionner un spécialiste. Le rapport de ce dernier s’avère ensuite indispensable pour la suite du dossier.
Voici les principales méthodes utilisées selon les situations rencontrées :
- Recherche de fuite destructive : cette intervention peut nécessiter d’ouvrir les murs ou les cloisons, parfois incontournable pour atteindre la canalisation endommagée.
- Recherche non destructive : recours à des techniques non invasives comme la caméra thermique, l’utilisation de colorants ou l’écoute électroacoustique, idéales quand la fuite ne se laisse pas deviner à l’œil nu.
La prise en charge de la recherche de fuite varie selon l’origine du problème : que la fuite provienne d’un appartement, d’une partie commune ou d’une canalisation privative, la convention IRSI détaille qui doit organiser l’opération et comment les coûts sont répartis. Ce cadre limite les désaccords entre copropriétaires, syndics et assureurs. Une intervention rapide reste le meilleur moyen d’éviter d’alourdir la facture pour l’ensemble de la copropriété.
Qui doit organiser et réaliser la recherche de fuite selon la convention IRSI ?
Lorsqu’un sinistre dégât des eaux survient dans une copropriété, la convention IRSI attribue à chaque acteur un rôle précis. Après la déclaration, le syndic s’appuie sur le constat amiable dégât des eaux pour déterminer quel est le local sinistré et qui en est l’assureur gestionnaire. Ce dernier prend alors la main sur la gestion du dossier, même si la cause exacte de la fuite n’a pas encore été décelée.
L’organisation de la recherche de fuite, qu’elle implique des travaux lourds ou non, revient à l’assureur gestionnaire du local sinistré. Celui-ci mandate un professionnel qualifié chargé de repérer l’origine de la fuite, qu’elle vienne d’un espace privatif ou d’une partie commune. Si le problème concerne plusieurs logements, la convention prévoit que c’est l’assureur du local le plus touché qui pilote l’ensemble.
Les missions de chacun sont réparties comme suit :
- Assureur gestionnaire : il supervise la recherche, sélectionne le prestataire et gère toute la logistique et l’administratif liés à l’intervention.
- Syndic de copropriété : il facilite l’accès aux locaux, informe les différents acteurs et veille au respect des procédures prévues par l’IRSI.
- Assureurs locaux : ils peuvent intervenir si la fuite concerne plusieurs lots, selon la répartition des dommages observée.
Avec la convention IRSI, la gestion s’en trouve simplifiée : les débats sur la répartition des tâches laissent place à une organisation claire. La prise en charge rapide de la recherche de fuite évite que le sinistre ne s’enlise et permet un retour à la normale plus serein, que l’incident soit circonscrit à un appartement ou qu’il touche plusieurs copropriétaires.
Droites, obligations et prise en charge financière : ce que chaque copropriétaire doit savoir
Face à une recherche de fuite, chaque copropriétaire doit maîtriser les règles en vigueur. La convention IRSI structure la gestion du sinistre, mais elle encadre aussi la répartition des frais et fixe des limites à la prise en charge financière.
Le fonctionnement est le suivant : l’assurance habitation du local sinistré prend en charge les dépenses liées à la recherche de fuite. Si la fuite concerne une partie commune, c’est l’assurance immeuble qui intervient. La question du paiement revient souvent sur la table : qui règle quoi, et dans quelles proportions ?
Pour y voir plus clair, voici comment les frais sont généralement répartis :
- La recherche non destructive (inspection caméra, test fumigène) est habituellement couverte dans son intégralité par l’assureur gestionnaire.
- La recherche destructive (qui nécessite d’abîmer murs ou planchers) peut parfois entraîner un reste à payer ou une avance de frais, selon les garanties du contrat d’assurance habitation ou PNO (propriétaire non occupant).
- Le constat amiable dégât des eaux demeure la pièce maîtresse pour ouvrir le dossier et déclencher la prise en charge.
La déclaration de sinistre doit être effectuée sans attendre. Reporter cette démarche expose à un refus de garantie. L’assureur gestionnaire prend ensuite le relais, missionne une entreprise spécialisée pour la recherche de fuite et règle la facture, tout en respectant les plafonds du contrat.
Pensez à vérifier les garanties de votre assurance habitation ou de votre assurance immeuble. Certaines exclusions peuvent s’appliquer, notamment pour les fuites anciennes ou non signalées à temps. Les conditions relatives à la recherche de fuite varient d’un contrat à l’autre ; mieux vaut les consulter attentivement.
Repérer une fuite, c’est parfois courir contre la montre. Un réflexe rapide, une organisation claire et la bonne compréhension des règles IRSI permettent d’éviter bien des tracas. Là où l’eau menace le bâti, la réactivité collective fait toute la différence.
