Le marché des SCPI s’est profondément recomposé ces deux dernières années. Pendant que certains véhicules anciens peinent à retrouver leur élan, une poignée de nouvelles structures lancées après la correction de 2022-2023 affichent des rendements qui tranchent nettement avec la moyenne du marché (4,91 % en 2025 selon l’ASPIM et l’IEIF). Comète, gérée par Alderan, s’est imposée parmi les plus performantes avec 9 % distribués en 2025, soit la deuxième place au classement national des SCPI à capital variable. Voici ce qu’il faut savoir avant de s’y intéresser.
Une SCPI née en 2023, entièrement tournée vers l’international
Comète est la deuxième SCPI lancée par Alderan, société de gestion fondée en 2015 et agréée AMF en 2017, déjà connue pour sa SCPI phare spécialisée dans l’immobilier logistique. Créée en juillet 2023, Comète adopte une stratégie radicalement différente : 100 % internationale, hors France, avec une forte présence au Royaume-Uni (plus de 43 % du patrimoine) et une montée en puissance sur le Canada (plus de 16 %), complétées par des positions en Espagne, Italie, Pays-Bas et Pologne. Le portefeuille compte 34 actifs, 94 locataires différents, et affiche un taux d’occupation financier de 99,5 %. La durée résiduelle moyenne des baux atteint 10,6 ans, ce qui sécurise les flux locatifs à court et moyen terme.
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Pour aller au-delà de cette présentation, plus d’informations sont disponibles sur la fiche dédiée à la SCPI. Au premier trimestre 2026, la capitalisation atteignait 652 millions d’euros, avec une collecte nette trimestrielle de 132,2 millions et près de 113 millions investis sur ce seul trimestre. La SCPI n’a recours à aucun endettement, ce qui constitue un choix de gestion conservateur notable. Sur le plan fiscal, les revenus de source étrangère sont généralement exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %), un avantage concret pour les associés résidents français, à confirmer selon les conventions bilatérales applicables à chaque pays d’implantation.
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Des performances solides, dans un contexte à ne pas idéaliser
Comète a distribué 10,62 % lors de son premier exercice complet en 2024 (calculé sur la base du prix de souscription officiel à 250 €), puis 9 % en 2025. Ces chiffres se situent bien au-dessus du rendement moyen du marché et reflètent des acquisitions réalisées dans un contexte de prix déprimés, avec des décotes favorables. La SCPI vise désormais un objectif stabilisé autour de 7 % pour ancrer la durabilité de sa performance. Depuis l’Assemblée Générale de 2026, la stratégie a été élargie pour inclure des bâtiments d’activités et logistiques en zone euro, ouvrant de nouveaux leviers de diversification.
Quelques points de vigilance méritent d’être mentionnés sans détour. L’historique reste limité à deux exercices complets : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le niveau de risque (SRI) est affiché à 4 sur 7, un cran au-dessus de la plupart des SCPI. L’exposition au dollar canadien et à la livre sterling introduit un risque de change réel sur les revenus et la valeur des parts. Les frais de souscription s’élèvent à 10 %, les frais de gestion à 13,20 %, et le délai de jouissance est de cinq mois. Enfin, une commission de 5 % HT est appliquée à l’acquéreur en cas de cession sur le marché secondaire. Autant d’éléments à intégrer dans une réflexion patrimoniale sérieuse, idéalement avec l’accompagnement d’un conseiller.
Comète illustre bien la polarisation actuelle du marché des SCPI : d’un côté des véhicules matures qui cherchent leur second souffle, de l’autre des structures récentes qui profitent d’un point d’entrée favorable et d’une gestion active à l’international. La question n’est pas tant de savoir si ces rendements sont réels, ils le sont, mais de mesurer ce qu’ils impliquent en termes de risques acceptés et d’horizon d’investissement. Cet article est à visée informative et ne constitue pas un conseil en investissement. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
