Un propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie sans fournir de justificatif. Un autre exige un relevé bancaire avant la signature du bail. Ces situations, on les croise régulièrement, et elles sont illégales. Le droit des locataires encadre strictement ce qu’un bailleur peut demander, que ce soit au moment de constituer le dossier de location, de fixer la caution ou pendant toute la durée du contrat.
Dépôt de garantie : le montant que le propriétaire ne peut pas dépasser
La confusion entre caution et dépôt de garantie reste fréquente. La caution désigne une personne qui se porte garante. Le dépôt de garantie, c’est la somme versée à la signature du bail pour couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégradations).
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Pour un logement vide, le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges. Un bailleur qui réclame deux mois sort du cadre légal. Pour un logement meublé, la limite est fixée à deux mois de loyer hors charges. Toute somme au-delà est abusive.
Autre point concret : le propriétaire n’a pas le droit d’encaisser le dépôt de garantie avant la signature du bail. Aucun chèque de réservation ne peut être exigé. Si on vous demande de verser une somme « pour bloquer l’appartement », c’est un signal d’alerte sérieux, souvent lié à une arnaque à la location.
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Documents interdits dans le dossier de location
La loi dresse une liste précise des pièces justificatives qu’un bailleur peut réclamer. Tout document qui n’y figure pas est interdit. On pense naturellement à la pièce d’identité, au justificatif de domicile, aux avis d’imposition ou aux bulletins de salaire. Mais certains propriétaires vont plus loin.
Exiger un relevé de compte bancaire est illégal, quelle que soit la justification avancée. Il en va de même pour :
- La carte Vitale ou toute attestation liée à la santé du locataire
- Un extrait de casier judiciaire, même vierge
- Une photographie d’identité (sauf celle figurant sur la pièce d’identité elle-même)
- Une attestation de bonne tenue de compte ou un relevé bancaire
Ces demandes relèvent de la discrimination ou de l’atteinte à la vie privée. Le bailleur qui les formule s’expose à des sanctions, y compris pénales dans certains cas.
Clauses abusives dans le bail : ce qui ne tient pas devant un juge
Un contrat de location peut contenir des clauses qui semblent anodines à la lecture mais qui n’ont aucune valeur juridique. Même signées par le locataire, elles sont réputées non écrites si elles contreviennent à la loi.
Interdiction d’héberger ou de recevoir
Un propriétaire ne peut pas interdire au locataire d’héberger des proches. Le droit au logement inclut le droit d’accueillir qui on veut chez soi. Une clause du bail qui limiterait le nombre de visiteurs ou interdirait l’hébergement temporaire est nulle.
Restriction sur les animaux domestiques
Interdire la détention d’un animal domestique dans le bail est sans effet juridique, sauf pour les chiens de catégorie 1 (chiens d’attaque). Le bailleur peut rappeler l’obligation de ne pas causer de nuisances, mais pas prohiber la présence d’un chat ou d’un chien courant.
Prélèvement automatique obligatoire
Imposer un mode de paiement unique pour le loyer (prélèvement, virement) n’est pas autorisé. Le locataire choisit librement son moyen de paiement. Le propriétaire peut proposer, jamais imposer.
Caution solidaire et cumul avec une assurance loyers impayés
Quand un bailleur souscrit une garantie loyers impayés (GLI), il ne peut pas exiger en plus une personne se portant caution. Le cumul des deux est interdit par la loi, sauf dans un cas précis : lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. En dehors de cette exception, le propriétaire doit choisir l’un ou l’autre dispositif.
Cette règle vise à éviter une surprotection du bailleur au détriment du locataire et de son garant. On constate pourtant que le cumul persiste dans certains dossiers, par méconnaissance ou par abus. Si vous êtes dans cette situation, la clause de cautionnement est contestable devant le tribunal.
Restitution du dépôt de garantie : délais et retenues abusives
La fin du bail cristallise beaucoup de conflits. Le propriétaire dispose d’un délai pour restituer le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie. Si cet état des lieux est conforme à celui d’entrée, le délai de restitution est d’un mois maximum. En cas de différences constatées, le délai passe à deux mois.
Passé ce délai, le locataire peut réclamer une majoration. Le bailleur ne peut pas retenir le dépôt sans produire de justificatifs précis : factures, devis, photos comparatives. Une retenue « pour remise en état » sans document à l’appui n’a aucune base légale.
Attention aussi aux retenues sur la vétusté. L’usure normale du logement (peinture jaunie, moquette légèrement usée après plusieurs années) ne justifie pas une retenue sur le dépôt de garantie. Une grille de vétusté, si elle est annexée au bail, permet de trancher objectivement.
Passoires énergétiques et garanties supplémentaires
Depuis les récentes évolutions réglementaires sur la décence énergétique, un bailleur dont le logement affiche un DPE très dégradé ne peut plus justifier l’exigence de garanties financières supplémentaires par un risque lié aux travaux. Le locataire conserve le droit de demander la mise en conformité du logement, y compris une réduction ou une suspension du loyer, sans que le propriétaire puisse résilier le bail pour ce motif.
Conditionner la location d’une passoire thermique à des engagements financiers non prévus par la loi est abusif. Les travaux de mise aux normes restent à la charge du bailleur, et la réglementation limite sa marge de manœuvre pour transférer ce risque au locataire sous forme de caution majorée ou de garantie alternative.
Face à une demande qui semble excessive, le réflexe le plus efficace reste de vérifier si elle figure dans la liste légale des exigences autorisées. La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant tout recours judiciaire. Un bail signé ne rend pas une clause abusive valide : le locataire garde le droit de la contester à tout moment pendant la durée du contrat.
